Formation vente en bloc logement social

Contenu

• Définition de la vente en bloc
• Différence avec la VEFA classique (vente au détail), la vente à des investisseurs institutionnels et la vente à un bailleur social
• Pourquoi les promoteurs vendent en bloc : sécurisation commerciale, pré-commercialisation, financement bancaire
• Pourquoi les bailleurs sociaux achètent en bloc : production de logements sociaux, manque de foncier, contraintes de production annuelle

Après la formation

• Comprendre la logique gagnant / gagnant entre promoteur et bailleur
• Mesurer l’impact sur la rentabilité du programme
• Situer les volumes typiques : 20 %, 30 %, parfois 100 % du programme

Contenu

• OPH (office public de l’habitat)
• ESH (entreprises sociales pour l’habitat)
• SEM
• CDC Habitat
• Bailleurs locaux vs bailleurs nationaux

Points clés

• Fonctionnement interne de chaque type de bailleur
• Processus de décision
• Contraintes réglementaires
• Financement des bailleurs

Les principaux cas

• Vente en VEFA classique au bailleur — le promoteur vend les logements sociaux en VEFA
• Vente en bloc avec réservation sociale — certains logements sont fléchés social
• VEFA sociale imposée par la mairie — cas fréquent dans les zones tendues
• Vente 100 % en bloc — programme entièrement vendu au bailleur

Comprendre

• Qui finance quoi
• Qui porte le risque
• Le timing de l’opération

Contenu

• Obligations de mixité sociale
• Loi SRU
• PLU et quotas sociaux
• Conventions avec l’État
• Types de logements sociaux : PLAI, PLUS, PLS

Très important

Impact sur les loyers, le financement et le prix de vente.

Points à comprendre

• Prix plafond au m²
• Méthode de calcul
• Décote par rapport au marché libre

Exemple pédagogique

Pourquoi cette différence ?

Facteurs

• Subventions
• Financement CDC
• Loyers plafonnés
• Rentabilité du bailleur

Contenu

• Bilan promoteur simplifié
• Impact d’une vente en bloc
• Marges
• Sécurisation bancaire

Études de cas

• Programme sans vente en bloc
• Programme avec 30 % social
• Programme vendu 100 % à un bailleur

Étapes

• Identification du bailleur
• Prise de contact
• Négociation
• Montage du dossier
• Validation interne du bailleur
• Signature VEFA
• Financement

Délai typique

6 à 18 mois.

Ce que regarde un bailleur

• Prix
• Emplacement
• Qualité du projet
• Typologie
• Gestion locative
• Performance énergétique

Les erreurs classiques des promoteurs

• Typologies non adaptées
• Prix trop élevé
• Manque d’anticipation

À expliquer

• Rôle de la mairie
• Négociation des quotas
• Préemption
• Permis de construire
• Pression politique

Dans certaines villes, il est impossible de construire sans vente sociale.

Cas possibles

• Programme avec 25 % social
• Opération imposée par la mairie
• Programme vendu 100 % à un bailleur
• Montage complexe avec plusieurs bailleurs

Chaque étude de cas doit montrer

• Le bilan
• La négociation
• Les contraintes

• Débloquer un foncier
• Obtenir un permis
• Sécuriser un financement
• Lancer plus vite un programme

• Modèle de bilan promoteur
• Grille de prix social
• Checklist négociation bailleur
• Contacts types
• Exemples de VEFA sociale