Au troisième trimestre 2025, 15 180 logements ont été réservés en vente en bloc, soit 48,3 % des réservations de logements neufs, un dynamisme largement porté par les bailleurs sociaux qui représentent 82 % des acquisitions. La vente en bloc à un bailleur social est ainsi devenue un levier stratégique pour de nombreux promoteurs immobiliers. Bien maîtrisée, elle permet de sécuriser la commercialisation d’un programme et de faciliter son financement. Pourtant, son fonctionnement reste souvent mal compris. Cette formation vous permettra d’en comprendre la logique économique et d’intégrer efficacement ce mécanisme dans la stratégie de développement d’une opération immobilière. Laurent à suivi la formation écouté son avis 🙂
Contenu de la formation
1.Comprendre la logique économique de la vente en bloc
Objectif : comprendre pourquoi ce mécanisme existe.
Contenu
- Définition de la vente en bloc
- Différence avec :
- VEFA classique (vente au détail)
- Vente à investisseurs institutionnels
- Vente à un bailleur social
- Pourquoi les promoteurs vendent en bloc
- sécurisation commerciale
- pré-commercialisation
- financement bancaire
- Pourquoi les bailleurs sociaux achètent en bloc
- production de logements sociaux
- manque de foncier
- contraintes de production annuelle
Après la formation
- logique gagnant / gagnant
- impact sur la rentabilité du programme
- volume typique : 20 %, 30 %, parfois 100 % du programme
2. Les différents types de bailleurs sociaux
Objectif : comprendre à qui on vend.
Contenu
- OPH (office public de l’habitat)
- ESH (entreprises sociales pour l’habitat)
- SEM
- CDC Habitat
- bailleurs locaux vs nationaux
Points clés
- fonctionnement interne
- processus de décision
- contraintes réglementaires
- financement des bailleurs
3. Les différents montages de vente en bloc
Objectif : comprendre les structures possibles.
Les principaux cas :
1️⃣ Vente en VEFA classique au bailleur
le promoteur vend les logements sociaux en VEFA.
2️⃣ Vente en bloc avec réservation sociale
certains logements sont fléchés social.
3️⃣ VEFA sociale imposée par la mairie
cas fréquent dans les zones tendues.
4️⃣ Vente 100 % en bloc
programme entièrement vendu au bailleur.
Comprendre
- qui finance quoi
- qui porte le risque
- timing
4. Le cadre réglementaire
Objectif : comprendre les obligations légales.
Contenu
- obligations de mixité sociale
- loi SRU
- PLU et quotas sociaux
- conventions avec l’État
- types de logements sociaux :
- PLAI
- PLUS
- PLS
Très important
impact sur :
- loyers
- financement
- prix de vente
5. Comment se fixe le prix de vente au bailleur
C’est le cœur du sujet.
Points à comprendre
- prix plafond au m²
- méthode de calcul
- décote par rapport au marché libre
Exemple pédagogique
marché libre : 7 000 €/m²
bailleur social : 4 200 €/m²
Pourquoi cette différence ?
Facteurs
- subventions
- financement CDC
- loyers plafonnés
- rentabilité du bailleur
6. Impact sur l’équilibre financier d’une opération
Indispensable pour les promoteurs.
Contenu
- bilan promoteur simplifié
- impact d’une vente en bloc
- marges
- sécurisation bancaire
Études de cas
- programme sans vente en bloc
- programme avec 30 % social
- programme vendu 100 % à un bailleur
7. Le processus concret d’une vente en bloc
Objectif : expliquer comment ça se passe dans la vraie vie.
Étapes
1️⃣ identification du bailleur
2️⃣ prise de contact
3️⃣ négociation
4️⃣ montage du dossier
5️⃣ validation interne du bailleur
6️⃣ signature VEFA
7️⃣ financement
Délai typique
6 à 18 mois.
8. Comment convaincre un bailleur social
Bloc très pratique.
Ce que regarde un bailleur
- prix
- emplacement
- qualité du projet
- typologie
- gestion locative
- performance énergétique
Les erreurs classiques des promoteurs
- typologies non adaptées
- prix trop élevé
- manque d’anticipation
9. Le rôle des collectivités locales
Très important en France.
À expliquer
- rôle de la mairie
- négociation des quotas
- préemption
- permis de construire
- pression politique
Dans certaines villes :
👉 impossible de construire sans vente sociale.
10. Études de cas réelles
Bloc essentiel pour vous lancer.
Cas possibles
1️⃣ programme avec 25 % social
2️⃣ opération imposée par la mairie
3️⃣ programme vendu 100 % à un bailleur
4️⃣ montage complexe avec plusieurs bailleurs
Chaque étude de cas doit montrer :
- le bilan
- la négociation
- les contraintes
11. Stratégie pour un promoteur
Contenu
Comment utiliser la vente en bloc pour :
- débloquer un foncier
- obtenir un permis
- sécuriser un financement
- lancer plus vite un programme
12. Outils et méthodes
Fournir
- modèle de bilan promoteur
- grille de prix social
- checklist négociation bailleur
- contacts types
- exemples de VEFA sociale
Structure de la formation
Module 1 : Comprendre la vente en bloc
Module 2 : Les bailleurs sociaux
Module 3 : Les montages juridiques
Module 4 : Le cadre réglementaire
Module 5 : Le prix et la négociation
Module 6 : Le bilan promoteur
Module 7 : Processus réel d’une vente en bloc
Module 8 : Stratégies promoteur
Module 9 : Études de cas
Nom : Richard Emouk
Téléphone : 06 51 86 68 47
Note : Contact lié à la vente en bloc à un bailleur social. Nous contacter pour plus d’informations sur l’accompagnement des promoteurs, les montages immobiliers sociaux et les opportunités de partenariat.